Grondbeleid

De stand van de verliesvoorziening grondexploitaties bedraagt volgens de jaarstukken 2024 € 23.566.000.

Ten behoeve van de voorliggende meerjarenbegroting heeft een actualisatie van de risico's plaatsgevonden.
Het geactualiseerde risicoprofiel laat het volgende beeld zien:

Toelichting:

Uit een recente risicoanalyse van de grondexploitaties blijkt dat het totale risicoprofiel van de grondexploitaties is berekend op € 2.974.000. Ten opzichte van het risico in de jaarstukken 2024 (€ 2.747.000) betekent dit een stijging van € 227.000.

Dit risicoprofiel van € 2.974.000 bestaat onder andere uit risico’s die worden veroorzaakt door projecten die zich in de beginfase van de ontwikkeling bevinden, zoals Businesspark 7PoortII, Waaijakkers en Vestersbos. In deze fase zijn nog veel onzekerheden en kunnen risico’s in de toekomst plaatsvinden. Risico’s waar we geen grip op hebben zoals kostenstijging en vertraging in de gronduitgifte worden daarom meegenomen in het risicoprofiel. Hoe de kostenstijgingen verder zal gaan lopen is onzeker en vormt daarom een risico.

1. Zevenaar Oost bedrijven:
   Ten opzichte van de jaarrekening zijn de risico’s licht toegenomen. Echter is er wel een verschil ten opzichte van de jaarrekening en dit komt met name door het fictief draaien van 10.000 scenario’s vanuit de kans dat een risico kan opspelen. Op basis van de gesprekken met FOZ is het risico met betrekking tot vertraging van de uitgifte in de deelgrondexploitatie Spoorallee naar boven bijgesteld. Daarnaast wordt het risico binnen Zevenaar Oost bedrijven gevormd door de lange looptijd van het project. Verwacht wordt dat er extra kosten benodigd zijn voor woonrijp maken van het plangebied, vanwege onderhoudswerkzaamheden die in het woonrijp maken worden meegenomen.
   Op basis van de aanpassing van de rekenrente is het risicoprofiel voor dat aspect verbeterd. Dit komt met name door het rekening houden met een rentestijging voor de aankomende jaren. Aangezien de rente op leningen die op het moment worden aangegaan veel hoger is dan de huidige rekenrente binnen de gemeente. Dit heeft een positief effect voor winstgevende grondexploitaties.
   
2. Zevenaar Oost wonen:
   De risico’s voor de grondexploitatie Zevenaar Oost wonen zijn licht gedaald ten opzichte van de jaarrekening 2024. De daling van de risico’s is voornamelijk tot stand gekomen door een daling van de kans dat het risico zich voor doet. Vele deelprojecten bevinden zich in de afrondende fase en kennen weinig risico’s. Enkel het deelproject Het Hof bevindt zich in het begin van de realisatiefase. De ontwikkelaar heeft fase 1 al grotendeels verkocht en begint binnenkort met de verkoop van fase 2. Na de zomer 2025 zal de ontwikkelaar beginnen met de bouw van de eerste woningen.  
   
3. Businesspark 7Poort II:
   In het begin van een ruimtelijke ontwikkeling zijn vaak de grootste risico’s. Op dit moment houden we rekening met de volgende risico’s:

• Beperkte beschikbaarheid van nutsvoorzieningen (netcongestie), hierdoor mogelijke vertraging van de verkoop van de bedrijfskavels;
• Aanvullende onderzoeken flora en fauna;
• Mogelijke afwaardering gronden, dit is van toepassing op het moment dat niet alle gronden worden ontwikkeld;
• Onvoldoende interesse in de bedrijfskavels.

4. Middag Oost & Zwanenwaay:
   De risico’s voor de grondexploitatie Middag-Oost & Zwanenwaay zijn licht afgenomen ten opzichte van de jaarrekening 2024. De daling van de risico’s is voornamelijk tot stand gekomen door een daling van de kans dat het risico zich voor doet. Dit komt vooral doordat gestart is met de laatste werkzaamheden voor woonrijpmaken van fase 3 en wordt er gekeken naar herstelwerkzaamheden in de voorgaande fasen. Binnen de grondexploitatie Zwanenwaay is een ontwikkelaar geselecteerd waarmee het gebied transparant wordt ontwikkeld. Het gebied is grotendeels in het verleden al bouwrijp gemaakt, waardoor mogelijk slechts kleine aanpassingen nodig zijn aan de gestelde eisen. Daarnaast is het programma bepaald en wordt het plan verder uitgewerkt.
   
5. Waaijakkers:
   De bestaande risico’s voor de grondexploitatie Waaijakkers zijn iets toegenomen ten opzichte van de jaarrekening. Deze ontwikkeling bevindt zich nog in de beginfase van de planuitwerking en heeft daardoor meer onzekerheid. Daarnaast zijn de vergunningen ingediend en is het wachten op goedkeuring van de provincie om te kunnen starten met de bouw. Het risico wordt daarnaast gevormd door mogelijke kostenstijgingen en het niet verkrijgen van de exploitatiebijdragen.

6. Vestersbos:
   Vestersbos is sterk toegenomen in het risicoprofiel. Mede door nieuwe inzichten vanuit de provincie is de selectie stopgezet en zijn partijen geïnformeerd. De selectieleidraad moet worden aangepast en verwacht wordt dat in Q4 2025/Q1 2026 een ontwikkelaar wordt geselecteerd. Mede door deze onzekerheden is het risico verhoogd en loopt het project vertraging op.

7. Mercurion en Vastgoedlocaties:
   De grondexploitaties Mercurion en Herontwikkeling Vastgoedlocaties kent weinig tot geen risico’s. In de eerste helft van 2025 zijn de gronden van diverse vastgoedlocaties geleverd en verwacht wordt dat de laatste bedrijfskavel op Mercurion in 2026 wordt uitgeven. De gemeente heeft verder geen risicodragende functie binnen deze ontwikkelingen.

In de paragraaf weerstandsvermogen verschaffen wij inzicht in de verhouding van de grondexploitatie-risico's in relatie tot het risicoprofiel gemeentebreed.